• Onaj kome to nije prvi projekat
• Onaj koji je ishodio pravomoćnu građevinsku dozvolu
• Onaj koji gradi na vlastitom zemljištu
• Onaj koji nema hipoteku na zemljištu, odnosno zgradi
• Onaj koji je platežno sposoban
• Onaj koji ne taji svoje financijsko stanje u firmi
• Onaj kojeg prati solidna banka
• Onaj koji nije bio u skandalima i sudskim postupcima
• Onaj koji nema problema sa svojim kooperantima i plaća ih na vrijeme
• Onaj koji nema poreznih dugovanja
• Onaj koji je spreman kod plaćanja u gotovini dati bankovnu garanciju
• Onaj koji ne daje nerealno visoke popuste za plaćanje unaprijed (max 10%)
• Onaj za kojeg imate preporuku od više bivših kupaca
• Onaj koji je spreman ponuditi etažirani stan slobodan od tereta
• Onaj koji završava zgrade u ugovorenom roku
• Onaj koji po isplati odmah daje tabularnu ispravu pogodnu za upis
• Onaj koji na primopredaji predaje z.k. izvadak bez tereta
• Onaj kojem znate ime i prezime, sjedište firme i fiksni broj telefona

Poštovani klijenti!

U slijedećem tekstu, da bi Vam olakšali kupnju ili prodaju nekretnina, odgovorili smo Vam na neka pitanja koja nam najčešće postavljate upravo Vi, te dali neke od savjeta koje smatramo korisnim za uspješno obavljen posao. Ukoliko Vaš interes nije obuhvaćen niti jednim od ovih pitanja ili Vam je potreban bilo kakav savjet ili pravno mišljenje prilikom kupoprodaje nekretnine možete nas kontaktirati putem e-maila ili direktno na naše telefone.

1. Kako formirati cijenu i brzo prodati nekretninu?
2. Sve što naša firma treba uciniti za Vas?
3. Šta je zemljište?
4. Šta su zemljišne knjige?
5. Koje su osnovne obaveze ugovornih strana?
6. Kada se stieče pravo vlasništva?
7. Šta je clausula intabulandi?
8. Posjed... Ne znači i vlasništvo nad nekretninom!?
9. Porez kod kupovine nekretnine.
10. Porez kod zamjene nekretnina.
11. U kojem se roku mora platiti porez na promet nekretnina u BiH?
12. Šta je to kapara?
13. Je li moguće sklopiti ugovor o kupoprodaji nekretnina u inostranstvu?
14. Mogu li strani državljani kupovati nekretnine u BiH?
15. Mogu li strani državljani prodavati nekretnine u BiH?
16. Dokumentacija potrebna za prodaju nekretnina

Prvi uslov uspješne prodaje je određivanje realne (tržišne) cijene. Svoju nekretninu nemojte podcijeniti, jer novcem od prodaje nećete moći kupiti ono što ste naumili, a i samim tim što takvom prodajom nećete biti zadovoljni, ali je nemojte ni precijeniti, jer ćete u tom slučaju vremenski dugo prodavati, a kad je konačno ipak prodate biće to po puno nižoj, odnosno na kraju ipak po realnoj (tržišnoj) cijeni.

Često prodavci odrede cijenu po uzoru na cijenu iz susjedstva ili po uzoru na cijenu nekretnine koja se prodaje u istom dijelu grada. Kod formiranja cijene ne smije se zaboraviti da je prodavčeva kuća građena prije 35 godina a kuća iz susjedstva prije 5 godina, ima ogromnu okućnicu, izvrstan raspored prostorija, bolju poziciju, novu fasadu, bazen, uređen okoliš, te je građena od najkvalitetnijih materijala.

Ukratko, kuća iz susjedstva ima sve ono što prodavčeva kuća objektivno nema i iz tih razloga njihova cijena ne može biti identična. Kuća broj jedan i kuća broj dva, bez obzira na činjenicu što su obje pozicionirane u istom naselju ne mogu biti prodate po istoj vrijednosti.

Poželjno je da prodavac prije objave oglasa preciznije procijeni vrijednost svoje nekretnine, pojedinačno cijeneći sve navedene faktore (poziciju, starost, kvalitetu gradnje, raspored stambenog prostora...) jer jedino tako uspjeh i realizacija prodaje sigurno neće izostati. Objektivno, prodaja nekretnine po realnoj (tržišnoj) cijeni, preko naše firme ne bi smjela trajati tri godine, nego zaista nekoliko mjeseci jer mi na najbolji način prezentiramo nekretnine i zaista uveliko pridonosimo i brzoj realizaciji, ali na kupca koji se treba odlučiti na kupnju nekretnine po „željenoj“ (nerealnoj) cijeni prodavca ne možemo uticati.

Ako prodavac kalkulaciju cijene bazira na matematici: „Prodajem kuću od 220 m² sa 100 m okućnice za 380.000,00 KM, jer imam 100.000,00 KM kredita koji moram platiti, a rado bih i kćerki kupio stan za 50.000,00 KM, ženi i meni treba za stan još 100.000,00 KM, a rado bih da mi još ostane 130.000,00 KM. Pa ću ja lijepo napisati 380.000,00 KM, a onda spustim pravom kupcu na 210.000,00 KM, jer drugačije ne bi išlo.

To sigurno nije dobar način, jer u samom startu odbija ozbiljnog kupca. Ozbiljan kupac očekuje objavu ozbiljne cijene oko koje se eventualno može malo „cjenkati“, ali ne računa da će prodavac pristati na „spuštanje cijene“ za 30% i više. Do kontakta između tog prodavca i ozbiljnog kupca nikada neće ni doći. Nakon par mjeseci naš prodavac iz prvog dijela ove priče, koji je u startu odredio nerealnu cijenu prelazi na drugu fazu svoje „taktike prodaje“: „Niko me nije ni zvao, pa ću za drugi put spustiti cijenu za 50.000,00 KM, a ako me ni nakon toga niko ne bi zvao, još ću spustiti“..

Sigurno je dobro konsultovati se sa stručnim osobama prije formiranja cijene svoje nekretnine, ako se cijeli proces prodaje želi svesti na što kraće vrijeme.

S druge strane postoje naravno i kupci koji bi htjeli kupiti vašu nekretninu po njihovoj „željenoj“ ali nerealnoj cijeni, na koju prodavac naravno ne treba pristati. Kao što neki prodavci precjenjuju vrijednost svoje nekretnine, tako i neki kupci precjenjuju vrijednost novca koji žele uložiti. Takvi kupci pokušavaju kupiti za svoj novac nekretninu koju objektivno za taj iznos nije moguće kupiti („Mora biti najljepša, na najljepšoj poziciji, najkvalitetnije gradnje i najboljeg rasporeda, po mogućnosti u centru sa bazenom, jer to je uvijek želio“) ali za 100.000,00 KM i da mu ipak ostane za novi auto. Upravo govorimo o neozbiljnim prodavcima koji godinama „prodaju“ i neozbiljnim kupcima koji godinama „kupuju“.

U kupoprodajnu cijenu ne može biti ukalkulisana ljubav prodavca prema vlastitoj nekretnini, niti iznos koji prodavcu treba da bi riješio sve svoje finansijske probleme niti cijena može biti formirana na bazi iznosa koji je „uštedio“ kupac. Takvoj grupi kupaca i prodavca nijedan oglasni prostor ne može pomoći da realiziraju svoje želje. Njihova realizacija moguća je tek kada pređu u drugu grupu.

Postoji, na sreću i ta druga grupa, koju čine ozbiljni prodavci koji po realnoj cijeni prodaju, ali su u malom oglasu od pet riječi loše prezentirali svoju nekretninu te zbog toga nemaju uspjeha, kao i grupa ozbiljnih kupaca koji po realnoj cijeni kupuju nekretninu, ali u malom oglasu od pet riječi ne mogu prepoznati nekretninu za sebe. Takve kupce i prodavce firma želi i može brzo spojiti, i zbog njih smo mi na tržištu.

Razlozi prodaje mogu biti tajni, ali nekretnina treba biti prezentirana javno. Možda je baš kupac Vaš prvi komšija, ili neko ko baš sada posjećuje naše stranice u Sarajevu, Beču ili Zagrebu. Mi smo odlično rješenje za sve kupce i sve prodavce iz druge grupe.

Sigurno se pitate:

• Zašto angažirati ovu firmu pri kupovini nekretnine?
• Šta nam ova firma pruža?
• Koje su njene obaveze prema nama?
• Zašto ne proći bez njih, i ne platiti proviziju?

Ono što je manje više poznato osobama koje su sudjelovale ili sudjeluju u prometu nekretnina, jeste da ovakve firme „spajaju“ kupce i prodavce pri nekretninama koje se prodaju, da potom aktivno sudjeluju u pregovaranju oko cijene, uvjeta prodaje posjeda i vlasništva te dinamike isplate, kao i u vezi ostalih detalja poput isplate troškova stanovanja, uslova otkupa, prijenosa telefonske linije i sl.

Koje su obaveze naše firme u pogledu pravnih usluga?

Prva i osnovna naša obaveza jeste provjera zemljišno-knjižnog stanja nekretnine na dan zaključenja kupoprodajnog ugovora ili ugovora o pologu kapare. O svemu što nadležna osoba (pravnik ili advokat) sazna vezano uz zemljišno-knjižno stanje nekretnine, moraju biti izvješteni kako kupac tako i prodavac.

Pravno stanje treba biti predočeno strankama.

Ugovori, potvrde i ostali dokumenti koji se izrađuju moraju biti dati na prethodni uvid strankama, kojima se pruža dovoljno vremena da te dokumente pročitaju i postave eventualna pitanja. U slučaju da u toku primopredaje posjeda, kupovine ili vlasništva među strankama iskrsne neki spor, firma mora u pregovore uložiti svo svoje iskustvo, kao i dodatne napore ne bi li se spor riješio na obostranu korist, pritom uvažavajući interese obiju stranaka.Treba iscrpiti sve opcije prije nego stranke budu upućene da spor riješe sudskim putem. Posebno ih se upozorava na dugotrajnost i skupoću sudskog postupka.

U praksi se pokazalo da je kupovina nekretnine bez angažiranja firme najskuplja kupovina, i to najčešće zbog nemogućnosti pravovremene provjere zemljišno-knjižnog stanja nekretnine.

U svakom slučaju, firma je dužna predati kupoprodajni ugovor na uknjižbu (gruntovnica Općinskog suda) te pravovremeno predati poreznu prijavu prometa nekretnine.

U skladu s „Etičkim kodeksom posrednika u prometu nekretninama“ firma se „obavezuje da štiti interese stranaka u skladu sa dobrim poslovnim običajima“ te se „ne smije koristiti nedostatnim informiranjem i nestručnošću strane radi pribavljanja poslovne koristi te u namjeri postizanja cijene koja nije u skladu s tržišnim uvjetima“. Osim toga „firma je obavezna čuvati tajnost podataka koje stranke iznesu u povjerenju“.

Na kraju firme su ipak te koje nam u velikoj većini i nađu željenu nekretninu htjeli mi to priznati ili ne.

Zemljište je dio zemljine površine koji je u katastru označen posebnim brojem i nazivom Katastarske općine u kojoj leži (katastarska čestica). Sve što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje sastavni je dio zemljišta i dijeli njegovu pravnu sudbinu (osim ako zakonom nije drukčije određeno).

Zemljišne knjige su javne isprave koje vode Općinski sudovi u koje svako može zahtjevati uvid i iz nje dobiti izvadak, ispis ili prijepis. One uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava. Stjecatelj koji je u dobroj vjeri ili s povjerenjem u zemljišne knjige postupao, pravno je zaštićen, ako nije znao ili nije imao razloga posumnjati da ono što je upisano nije potpuno ili je različito od izvanknjižnog stanja.

Ugovorne strane (kupac ili prodavac) svoja prava i obaveze određuju (pred)ugovorom o kupoprodaji. Osnovne obaveze svode se na dužnost kupca da isplati prodavcu ugovorenu cijenu i prodavcu da kupcu, pošto primi kupovnu cijenu omogući ulazak u posjed i upis prava vlasništva.

Važno je napomenuti da sve svoje pravne interese ugovorne strane unesu u ugovor, sve što je predmetom međusobnog usmenog dogovaranja ne proizvodi pravni učinak ako nije u ugovoru.

Ugovor ovjerava kod javnog bilježnika samo prodavac ili njegov punomoćnik koji u tom slučaju mora prethodno predočiti specijalnu punomoć ovjerenu kod javnog bilježnika.

Važno je napomenuti da kupac ne stječe pravo vlasništva isplatom kupoprodajne cijene, već upisom tog prava u zemljišnoj knjizi.

Vlasništvo nekretnine stiče se zakonom predviđenim upisom stjecateljeva vlasništva u zemljišnoj knjizi na temelju valjano očitovane volje dotadašnjeg vlasnika, usmjerene na to da njegovo vlasništvo pređe na stjecatelja.

Neobično se često susrećemo s konfuzijom koju kod klijenata stvaraju pojmovi „posjed“ i „vlasništvo“.

Vlasništvo nad nekretninama pribavljeno temeljem pravnog posla stječe se, prestje i mijenja se upisom u zemljišne knjige.

Suprotno tome, posjed je, „faktična vlast nad stvari“.

Posjed može biti: a) zakonit, b) nezakonit

Dakle, posjed nije pravo, pa se kao takav niti ne upisuje u zemljišne knjige. On predstavlja faktičnu vlast nad stvari, čije se postojanje i karakter najbolje konstatiraju osobnim uvidom, a posebno i uvidom u katastar zemljišta pri nadležnom organu lokalne uprave. Stiče se uspostavom faktične vlasti na stvari, a gubi se predajom stvari u posjed drugog ili napuštanjem iste.

Stoga kod kupnje nekretnine kupac treba biti vrlo oprezan glede činjenice da li su svi ukućani, odnosno najmoprimatelji ili treće osobe koje se nalaze u nekretnini suglasni s dogovorom kupca i prodavca oko datuma i dinamike predaje nekretnine u posjed kupca „slobodne od osoba i stvari“ te, prije svega, da li su isti uopće upoznati s činjenicom da se nekretnina prodaje. Za kupca svakako nije rješenje dobiti vlasništvo nad nekretninom upisom u zemljišnim knjigama, da bi se potom kontatovalo da se npr. između vlasnika i najmoprimatelja ili nekog od ukućana vodi višegodišnji vlasnički spor u vezi iste nekretnine ili pak spor u vezi naknade koju najmoprimatelj traži od vlasnika najmodavatelja radi izvanrednih ulaganja u nekretninu; U oba hipotetska slučaja kupac bi gotovo sigurno bio onemogućen u mirnom uživanju posjeda kupljene nekretnine.

Pa da zaključimo, Budući kupci bilo kakve nekretnine OBAVEZNO prekontrolirajte zemljišne knjige i tko je u njima upisan kao stvarni vlasnik nekretnine koju kupujete.

U federaciji BiH je jedinstvena stopa poreza od 5% za sve vrste nekretnina i sve vrste transakcija. Visina poreza određuje se na osnovu cijene iz kupoprodajnog ugovora i procjene nadležne porezne uprave na čijoj se teritorijinekretnina nalazi.

Prema zakonu porez na promet nekretnina plaća kupac ili prodavac u njegovo ime, ako se tako dogovore.

U slučaju zamjene nekretnina porez plaća ona strana koja stječe vlasništvo nad vrijednijom nekretninom i na tu razliku vrijednosti plaća 5% za istu.

Kupac je dužan nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora, prijaviti kupovinu nadležnoj poreznoj upravi u roku od 30 dana računajući od dana ovjere Ugovora kod notara. Kupac je također dužan u roku od 15 dana od dana ispostave rješenja iz nadležne porezne uprave platiti porez, a ako ga u tom roku ne plati, porezna uprava zaračunava kamate za svaki dan prekoračenja roka.

Kapara je polog u visini od cca 10% vrijednosti kupoprodajne cijene, a isplaćuje se kao znak ozbiljnosti poslovanja i stvarne namjere kupovine nekretnine.

Da, i najbolje ga je sklopiti u veleposlanstvu ili BiH ambasadi.

Ako je sklopljen i ovjeren kod notara, potrebno ga je prevesti na naš jezik kod sudskog tumača.

Da, ali pod slijedećim uslovima.

Da bi mogli steći nekretninu strani državljani moraju najprije zatražiti, a potom i dobiti saglasnost Ministarstva vanjskih poslova BiH, koje prije donošenja odluke zatraži mišljenje Ministarstva pravosuđa.

Odobrenje se u pravilu izdaje ako postoji uzajamnost, tj. ako državljani BiH mogu kupiti nekretninu u zemlji tražitelja odobrenja.

Postupak je slijedeći: kada se odluče za kupovinu određene nekretnine, s prodavcem sklapaju ugovor o kupoprodaji nekretnina koji se ovjerava kod notara (prodavac mora ovjeriti svoj potpis, a nije loše ako to učini i kupac), te ga zajedno s fotokopijom kupčevog pasoša također ovjerene kod notara, kao i ostalom pratećom dokumentacijom dostavljaju Ministarstvu vanjskih poslova.

Za vrijeme čekanja odobrenja savjetujemo da u nadležnim zemljišnim knjigama na osnovu ugovora o kupoprodaji izvrše predbilježbu uknjižbe prava vlasništva, kako bi zaštitili svoja prava i interese.

Stranim državljanima koji u BiH imaju otvorenu firmu nije potrebna saglasnost.

Mogu. Sve strane fizičke i pravne osobe mogu bez ikakvih smetnji prodavati svoje nekretnine koje se nalaze na području BiH. Trenutno su jedini izuzetak pravne osobe iz zemalja bivše Jugoslavije čije će se pitanje posebno rješavati u sklopu pregovora o sukcesiji SFRJ, odnosno ratnoj reparaciji.

Prodavci - fizicka lica:

• KPU izvadak (Knjiga položenih ugovora u Sudu) za stanove
• Za sve ostale nekretnine Zemljišno-knjižni izvadak u kome je opisana nekretnina;
• Prepis posjedovnog lista;
• Identifikaciju iz koje se utvrduje oznaka odredene nekretnine po novom i starom premjeru;
• Kopiju katastarskog plana;
• Notarski obradenu izjavu bracnog druga, ukoliko je imovina koja je predmet prodaje stecena u braku, ako bracni drug ne može prisustvovati zaljucenju Ugovora;
• Uvjerenje Porezne uprave u mjestu gdje prodavac ima stalno prebivalište, da nema dugova po osnovu javnih prihoda;
• Potvrde o placenim režijskim troškovima vezanim za korištenje nekretnine koju prodaje.

Prodavci – pravna lica:

• Rješenje o sudskoj registraciji firme;
• KPU izvadak za stanove, a za sve ostale nekretnine Zemljišno-knjižni izvadak u kome je opisana odredena nekretnina;
• Prepis posjedovnog lista;
• Identifikaciju iz koje se utvrduje oznaka odredene nekretnine po novom i starom premjeru;
• Kopiju katastarskog plana;
• Uvjerenje nadležne Porezne uprave za firmu da nema neizmirenih poreznih obaveza;
• Uvjerenje Uprave za indirektno oporezivanje za firmu da nema neizmirenih obaveza po osnovu indirektnih poreza;
• Saglasnost Nadzornog odbora ako je imovina vlasništvo dionickog društva ili Odluka vlasnika društva
• Potvrde o placenim režijskim troškovima vezanim za korištenje nekretnine koju prodaje.

Kupci – fizicka lica:

• Licna karta
• Uvjerenje Porezne uprave u mjestu gdje prodavac ima stalno prebivalište, da nema dugova po osnovu javnih prihoda

Kupci – pravna lica:

• Rješenje o registraciji
• Licna karta lica koje je ovlašteno za zastupanje
• Uvjerenje nadležne Porezne uprave za firmu da nema neizmirenih poreznih obaveza;
• Uvjerenje Uprave za indirektno oporezivanje za firmu da nema neizmirenih obaveza po osnovu indirektnih poreza;

Upis u zemljišne knjige:
Za upis u zemljišne knjige kao i KPU (Knjiga položenih ugovora u Sudu) potrebno je priložiti:

• Zahtjev za upis
• Dokaz o uplati poreza na promet nekretninama
• Dokaz da je placena sudska taksa
• Kod upisa objekata potrebno je priložiti gradevinsku i upotrebnu dozvolu;
• Kod upisa stambenih i poslovnih objekata u KPU (knjigu položenih ugovora) potrebno je priložiti PS obrazac

Upis u zemljišnu knjigu dozvoljen je samo uz saglasnost lica koje je u vrijeme podnošenja zahtjeva upisano u zemljišnu knjigu kao nosilac prava vlasništva ili nekog drugog stvarnog prava koje se prenosi. Samim tim ovo odobrenje mora biti sastavni dio dokazne dokumentacije, bilo da je saglasnost dio ugovora ili se u zakonom propisanoj formi naknadno dostavlja.